Notre constat
Un gâchis humain et social
Se loger convenablement constitue aujourd’hui un défi pour un grand nombre de Français. Un million, au bas mot, de personnes mal logées, des conditions de plus en plus insensées exigées des bailleurs sur les locataires, des prix qui s’envolent, un sentiment de pénurie et, inaccessible, le Nirvana des HLM. Sachant qu’un ménage sur dix change de logement chaque année, soit 2.5 millions de ménages, on comprend bien à quel point ces difficultés représentent un fléau national aux yeux des Français. Les constructions annuelles de 300.000 à 450.000 logements, ne répondent que très partiellement aux besoins. Toutefois, contrairement au sentiment collectif, il n’y a pas de pénurie réelle avec 30 millions de logements pour 25 millions de ménages. Les tensions rencontrées sont d’une autre nature. Plutôt que de traiter les symptômes par des solutions interventionnistes et collectivistes qui laissent le mal se propager, attaquons-nous aux mécanismes à l’origine de ces blocages.
En fait, le secteur du logement subit les effets d’une hyper réglementation d’une complexité inouïe. Depuis plusieurs décennies, la décentralisation inachevée a multiplié les échelons d’intervention et permis tous les excès. C’est ainsi que différentes couches de pouvoir, tant politique qu’administratif, pensent et régissent l’urbanisme, l’aménagement du territoire, la construction et l’habitat dans une approche bureaucratique et déshumanisée. Malgré l’incroyable gâchis humain et social qui en résulte (ZUP, grands ensembles, villes nouvelles, aides publiques au logement…), les élus se contentent de discours incantatoires et de mesures clientélistes pour masquer leur impuissance, voire leur inutilité. Les tensions du marché de la construction neuve sont entretenues par cette complexité, la rareté du foncier constructible et le mauvais rendement réel du locatif résidentiel.
Dans le secteur locatif, les baux manquent de souplesse pour les propriétaires qui aimeraient pouvoir récupérer leur bien un jour. Le renouvellement est en effet automatique et l’expulsion du mauvais payeur extrêmement difficile. L’impossibilité de réévaluer le loyer pour suivre le marché à la hausse (alors que les locataires n’hésitent pas à le renégocier à la baisse) n’incite pas les propriétaires à mettre des logements en location sur un marché jugé trop bas ou en train de monter. La volonté de surprotéger les locataires a conduit à rallonger les procédures empêchant les bailleurs de faire respecter leurs droits. Face aux 135.000 actions judiciaires déclenchées chaque année contre des locataires indélicats, la durée excessive des procédures et la difficulté de les faire appliquer engendrent une forte inquiétude chez les bailleurs. Par ailleurs, la jurisprudence présume trop souvent l'abus de position dominante sur le plan économique du propriétaire bailleur et de la bonne foi du locataire. Cela se traduit par une exigence accrue des garanties demandées et une hausse des loyers pour couvrir le risque dû à cette instabilité juridique.
Ensuite, ce marché se compose quasi exclusivement de bailleurs particuliers. Les institutionnels, qui possèdent près de 125.000 logements mis en location, boudent ce type d’investissement à cause de son rendement trop faible (3 % contre 6 % dans les bureaux et les locaux commerciaux, pour des risques plus faibles), notamment du fait de baux inadaptés (loyers bloqués sur une longue durée, capital faiblement mobile) la complexité de la gestion des syndics et de l’imputation de nombreuses charges sur le propriétaire. La forte hausse des impôts locaux n’a pas amélioré ce ratio. Comparativement, les multiples prélèvements fiscaux pénalisent davantage l’investissement immobilier que le patrimoine financier. Le mouvement fort médiatisé de vente à la découpe marque la dernière vague de retrait des institutionnels de ce secteur.
Ce marché hyper segmenté n’est pas suffisamment fluide pour amortir une rotation élevée du logement. Les constructions neuves, le marché de l’ancien, le marché locatif libre et le locatif HLM (sans parler des résidences secondaires, logements vacants et du million de logements de fonction) ne tournant pas à la même vitesse, l’essentiel de la demande se porte sur le seul rouage du marché locatif. Cette concentration entretient une forte instabilité entre l’offre segmentée de logements et les besoins qui, eux, sont globaux. Ce morcellement contribue à amplifier rapidement les tensions qui peuvent en résulter.
Notre vision
Restaurer la confiance
Face à ces blocages et à ces tensions, nous proposons de restaurer la confiance, de décloisonner les différents secteurs du logement et de favoriser l’abondance.
Commençons par mettre en place un environnement favorable à la fluidité du marché du logement. Dans le secteur de la construction neuve, rien ne justifie que des services administratifs ou que des politiques disposent du pouvoir arbitraire de déterminer si un terrain est constructible ou non. Nous pouvons libérer le foncier qui alimente aujourd’hui l’envolée du prix des terrains constructibles et constitue couramment jusqu’à la moitié du prix des constructions neuves.
Les différentes formalités administratives ont aussi un coût dû à l’allongement de la durée de réalisation des projets. Pour lutter contre l’inflation du prix du neuf, d’autant plus néfaste qu’elle se répercute sur le marché de l’ancien, nous devons raccourcir et simplifier les procédures administratives.
Pour faciliter les transactions immobilières et la mobilité géographique des ménages, nous proposerons la fin des droits de mutation sur l’immobilier et de l’impôt sur les plus-values des résidences secondaires 5 ans après leur acquisition. Dans un monde en évolution rapide, changer d’habitation doit être un acte facile pour permettre à tous de saisir des opportunités sans souci. Nous devons ensuite lutter contre la frilosité du marché locatif libre, à commencer par l’ « insécurité légale » qui dissuade les propriétaires de louer leurs logements par peur de ne pas pouvoir le récupérer ou de devoir affronter dégradations et impayés. Quand on sait que ces difficultés se répercutent sur les locataires, notamment les plus fragiles, il convient de faire respecter rapidement le droit de propriété par des jugements en référé et des expulsions rapidement exécutées. C’est à cette condition que les garanties exorbitantes cesseront d’être exigées des locataires et que les prix cesseront leur croissance démesurée.
Ensuite, nous préconisons un alignement du secteur social, qui représente 40 % du secteur locatif global, sur le secteur libre afin de ne plus maintenir un effet de seuil désastreux entre les deux. Transitoirement, ce secteur doit être considéré comme un espace de soutien temporaire lorsque des ménages traversent une passe difficile. Les locataires aux revenus importants doivent absolument céder leur bail aux ménages qui ont réellement besoin de loyers modérés. Mais à terme, le logement social doit avant tout être un logement accessible aux bas revenus et non pas un logement public ou semi-public logé dans des structures opaques et soumises au clientélisme des autorités locales.
Enfin, les aides au logement, qui concernent 47 % des locataires et coûtent 13,7 milliards d'euros par an aux contribuables (sur un total de 25 milliards pour le logement), se sont directement répercutées sur le montent des loyers, alourdissant la charge des couches défavorisées qui ne bénéficient pas de ces aides, et des classes moyennes. Ici aussi, nous devons faire table rase de ces aides injustes et inefficaces pour laisser la place à notre revenu de liberté. C’est à ce prix que les loyers dégonfleront.
Dans un cadre assaini, une partie des 2 millions de logements vacants reviendront sur le marché, allégeant d’autant les tensions actuelles du secteur locatif. Bien plus que des mesures punitives injustes et inefficaces, c’est par la garantie que leurs droits seront correctement défendus que les propriétaires investiront à nouveau dans leur bien pour le remettre sur le marché.
Alors que les investisseurs institutionnels disposent d’un parc minuscule de 125.000 logements, il est urgent de penser aux conditions de leur plus grande implication dans le marché locatif. Cela passe par une clarification et une simplification du fonctionnement des copropriétés, notamment en ce qui concerne la gestion courante d’un parc immobilier. Les charges exigées des propriétaires pèsent sur le rendement, surtout lorsqu’elles ne sont pas déductibles des revenus pour le calcul du bénéfice. Ici encore, un effort de simplification permettrait d’attirer quantités de capitaux sur toutes les gammes de logement, des plus modestes aux plus luxueux.
Enfin, une politique ambitieuse d’accession à la propriété constitue notre troisième priorité. Seuls 56 % des Français possèdent leur logement. Ce n’est pas suffisant, surtout lorsque l’avenir devient menaçant. Etre propriétaire, c’est assurer son avenir et devenir responsable de son bien.
Dans le secteur HLM, dont nous demanderons l’arrêt du développement, nous inciterons les locataires anciens à acquérir leur logement à un prix dégressif, sous condition de ressources, avec l’ancienneté.
Nous mettrons en place un cadre favorable au crédit hypothécaire afin que les transactions immobilières puissent s’effectuer sur des prix réduits, le crédit hypothécaire étant attaché au bien (et se déduisant donc de sa valeur globale pour la vente) et non à la personne de l’emprunteur. Finies les charges de renégociation du crédit immobilier.
Nos propositions
Favoriser l'abondance pour faire baisser les prix
• Foncier généreux : tout terrain est constructible par défaut
La valeur d’un terrain doit cesser d’être soumise aux aléas d’un changement de zonage dépendant soit du dictat de l’administration, soit des caprices ou des traficotages des élus. Tout terrain en zone périurbaine devient constructible. Le COS par défaut d’un terrain, sauf zone dangereuse, dépend de la densité environnante et de sa distance d’une forte densité urbaine. L'espace protégé du littoral, des parcs naturels et des zones classées font exception à cette automaticité.
• Construction maîtrisée : guichet unique, procédure simplifiée
L’administration unifiée doit aider le promoteur, ou lotisseur, et ses prestataires à monter le dossier « projet » en expliquant et en proposant des solutions adaptées plutôt qu’en empêchant de faire par un formalisme bureaucratique effrayant. Cela passe par des délais raccourcis, des procédures simplifiées. Le code de l'urbanisme et le PLU, aujourd’hui source d'insécurité juridique, doivent être profondément remaniés et simplifiés. En matière de formes urbaines et architecturales, les collectivités peuvent fixer un cadre minimal simple et clair pour les constructions neuves, et les rénovations, sans pour autant bloquer l’innovation par une exigence de conformité à une norme architecturale pour la délivrance de permis. Les frais de viabilisation sont à la charge du propriétaire.
• Attirer les investisseurs institutionnels sur le marché locatif
Les capitaux reviendront gonfler l’offre locative si la fiscalité n’est plus pénalisante, si les incertitudes juridiques sont réduites, si les charges imputées au propriétaires sont limitées, si la flexibilité de négociation des baux locatifs permet la réévaluation régulière du loyer pour suivre la tendance du marché, si le désengagement de cet investissement est facile et si le mode de fonctionnement des syndics de copropriété simplifie la gestion d’un tel patrimoine morcelé par nature.
• Priorité donnée au logement d’urgence
Nous préconisons la forte augmentation du parc de logement « très social » pour SDF et ultra précaires (actuellement en hôtels et chambres de service).
Nos propositions
Fluidifier le marché pour favoriser la mobilité et apaiser les tensions
• Attribution exclusive des HLM aux bas revenus
Le parc HLM résiduel doit être réservé en absolue priorité aux revenus les plus faibles. Tout locataire devra donc signer un bail explicitement temporaire. Au dessus d’un certain niveau de revenus à l’échéance du bail, les occupants devront se loger dans le secteur libre afin de laisser leur appartement à des ménages qui en ont réellement besoin. C’est ici la vocation réelle de ce parc protégé. Qui plus est, cette rotation favorisera la fluidité du marché du logement pour le parc existant.
• Contrat de bail : liberté de négociation des termes du contrat (réévaluation du loyer, renouvellement, préavis)
Nous demandons que les parties puissent enfin négocier les termes du bail, préavis et conditions de renouvellement inclus. Un propriétaire doit pouvoir récupérer son bien à l’échéance d’un bail. Les deux parties doivent pouvoir, par la négociation, ajuster le montant du bail lors de fortes variations de marché.
• Défense du droit de propriété
Pour restaurer la confiance des propriétaires, la propriété doit être défendue sans faille. En cas d’incident avec un locataire, les jugements et leur mise en œuvre doivent être très rapides.
• Remplacement des aides au logement par le revenu de liberté
C’est l’unique moyen de faire baisser les loyers car ils ne prendront plus en compte le montant moyen de ces aides attribuées à un ménage sur deux.
• Suppression des droits de mutation et allègement des frais d’acquisition
Acheter ou changer de logement ne doit plus être pénalisé par de tels prélèvements qui incluent les frais de notaire et de conservateur des hypothèques.
• Suppression des plus-values de cession 5 ans après l’acquisition
Cette mesure vise à ne plus pénaliser l’investissement locatif.
Nos propositions
Faciliter l'accession à la propriété: 75% de français propriétaires!
• Réforme du crédit hypothécaire
En attachant l’hypothèque au bien plutôt qu’à la personne de l’emprunteur, la valeur des biens immobiliers se négocierait alors sur une base bien plus accessible à tous. Les frais de remboursement anticipé, en cas de cession du bien, ne renchériraient plus le processus.
• Mise en vente du parc HLM à ses occupants
Ce plan permettrait à tout locataire HLM de se porter acquéreur de son logement à un pris fortement dégressif avec l’ancienneté, sous condition de ressource. Des crédits aidés accompagneraient ce vaste mouvement de cession.
